Столичная аренда: ставки последуют за инфляцией

Продолжаем наше наблюдение за московским рынком аренды. С начала марта цены на квартиры не претерпели значительных изменений, а вот объем предложения снова начал сокращаться. Правда, в узком сегменте самых дешевых квартир предложение, напротив, возросло. Как эти тенденции отразятся на рынке в перспективе и ждать ли в 2010 году серьезных изменений арендных ставок?

Продолжаем наше наблюдение за московским рынком аренды. С начала марта цены на квартиры не претерпели значительных изменений, а вот объем предложения снова начал сокращаться. Правда, в узком сегменте самых дешевых квартир предложение, напротив, возросло. Как эти тенденции отразятся на рынке в перспективе и ждать ли в 2010 году серьезных изменений арендных ставок?

Две недели назад мы наблюдали заметный прирост предложения арендных квартир, пришедший на смену некоторому спаду в середине февраля. Сейчас ситуация снова поменялась: ставки все еще колеблются в диапазоне от полупроцента до нескольких процентов, а вот объем предложения снова сокращается.

Февраль продемонстрировал оживление покупательского спроса: количество обращений в агентства недвижимости возросло на 10-15%, число заключенных договоров – в 1,5-1,7 раза. Зафиксированный объем сделок почти в 3 раза превышает показатели аналогичного периода прошлого года и всего на треть ниже средних докризисных значений. По сравнению с началом прошлого года структура спроса незначительно сместилась в сторону более качественного жилья (но не верхних ценовых категорий). Около 75% нанимателей ориентируются на жилье экономкласса, в сегменте бизнес-класса заключается почти четверть сделок, в элитной категории количество заключаемых договоров найма единично. В докризисные годы аналогичное распределение по классовости составляло 65% – 32% – 3%.

Анализ средних цен показывает, что наибольший размер арендной платы за однокомнатную квартиру экономкласса зафиксирован в ЗАО и ЮЗАО на уровне 30 тыс. руб. в месяц. Самая низкая стоимость арендной платы за однокомнатную квартиру зафиксирована в ВАО и составляет около 25 тыс. руб. в месяц.

Согласно статистике, предоставленной аналитиками средние ставки аренды московских квартир за 2 недели, прошедшие с последнего наблюдения, не претерпели значительных изменений. Незначительно, в пределах 0,3%, уменьшилась средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры экономкласса; средняя стоимость аренды демократичной «двушки» выросла на 0,8%, доступные «трешки» подорожали более заметно – на 2,3%. Средняя цена аренды однокомнатной квартиры экономкласса по состоянию на 11 марта составляет 25,7 тыс. руб., двухкомнатной – 36,3 тыс. руб.

Квартиры верхнего ценового сегмента тоже не претерпели особых изменений по стоимости аренды: однокомнатные теперь сдаются в среднем на 1,5% дороже, чем 2 недели назад; цены на двухкомнатные и трехкомнатные вообще не изменились. Четырехкомнатные подешевели на 1,7%, многокомнатные предлагаются в аренду на 3,9% дороже, чем в начале марта.

Объем предложения, который уверенно увеличивался с последнего квартала 2009 года по середину 1 квартала 2010-го, затем незначительно сократился, и вновь вырос к началу марта, сейчас сокращается. По данным объем предлагаемых в аренду квартир экономкласса сократился в среднем на 10% по сравнению с началом марта. Объем предлагаемых в аренду элитных квартир сократился в среднем на 20% за тот же период.

При этом предложение самых дешевых квартир, с начала месяца, напротив, заметно выросло. Если в феврале мы наблюдали некоторое снижение объема предложения на рынке, то уже в начале марта ситуация изменилась. Предложение по аренде в сегменте эконом растет, причем значительно. Количество квартир, предлагаемых к сдаче в аренду, по сравнению с февралем, увеличилось на 15-20%.

На долю самых демократичных квартир, арендная плата за которым составляет 20-25 тыс. руб., приходится всего 10%.Что касается распределения предложения, то в настоящее время наибольшее число квартир экономкласса предлагается в Юго-Восточном, Восточном и Северном округах. Минимальное число квартир экономкласса, предлагаемых в аренду, зафиксировано в СЗАО, ЗАО и ЮЗАО.


Квартир экономкласса, которые бы предлагали к аренде, практически нет в ЦАО.

Приведенные выше данные свидетельствуют о том, что рынок аренды пока что не готов к существенным изменениям. Цены стабилизировались и не демонстрируют заметных колебаний с начала февраля, объем предложения за последние полтора месяца вырос, и, хотя по сравнению с началом марта мы и наблюдаем снижение этого показателя, уверенности в том, что эта тенденция закрепится, нет.

В связи с уменьшением миграции региональной рабочей силы в столицу и падением объемов и темпов ввода готового жилья в эксплуатацию, доля квартир, предлагаемых в аренду, в 2010 году, по нашим прогнозам, возрастет. Под давлением властей застройщики постепенно начали снижать уровень долгостроя, что позволило многим москвичам стать собственниками квартир. Поэтому и эта группа нанимателей ушла с рынка аренды. Тех, кто снимал жилье, становится все меньше, платежеспособный спрос при этом весьма ограничен, а квартир становится все больше. Поэтому в первой половине года тенденция превышения предложения над спросом сохранится.

Уровень арендных ставок на самые востребованные квартиры экономкласса будет повышаться весной-летом 2010 года с темпами не выше инфляции. Цены аренды дорогостоящих квартир, скорее всего, будут колебаться на уровне плюс-минус 1% в месяц.

Источник:
Агенство недвижимости "Абажур", www.abajyr.ru